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Le logement décent et les travaux....

Publiée le 31/07/2015

En tant que bailleur, vous devez fournir au locataire un logement décent et en bon état d'usage et de réparations. Les locaux doivent pouvoir être habités immédiatement dans des conditions correctes. Les équipements (chaudière, chauffe-eau …) doivent eux aussi être en bon état.

La notion de logement décent a été définie par le décret n° 2002-120 du 30.01.02. Il s'agit d'un logement qui ne doit pas être dangereux dans son utilisation et ne doit pas causer de troubles de santé au locataire. Il doit, par ailleurs, être doté d'équipements le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Vous devez ensuite pallier l'usure du bien et des équipements pendant la durée de la location.

Fournir un logement en bon état ne suffit pas, pendant la durée du bail, il doit être entretenu régulièrement. Le locataire se charge des menues réparations et vous devez remédier au vieillissement du logement et de ses équipements, une distinction toujours délicate en pratique et source de nombreux conflits.

Il n'existe pas de références officielles permettant de mesurer la durée de vie normale de tous les équipements d'un logement. Certains investisseurs institutionnels et organismes HLM ont parfois négocié, avec des associations de locataires, des grilles de vétusté dont il est possible de s'inspirer, à condition de les annexer au contrat de bail.

Contrairement aux idées reçues, la surface minimale du logement n'est pas forcément de 9 m². Il doit disposer d'au moins une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3. Ces deux conditions sont alternatives.

Pour déterminer la surface ou le volume habitable du logement décent, on ne tient pas compte des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m, ni des caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, vérandas, combles non aménagés...

Rien ne vous interdit de donner en location un bien qui ne respecte pas les conditions définies par le décret, cependant, en procédant ainsi vous encouragez le risque de voir votre locataire vous demander de bien vouloir mettre les lieux en conformité. Si vous ne le faites pas, le locataire devra d'abord saisir la commission départementale de conciliation qui tentera de vous mettre d'accord. A défaut d'accord, vous pouvez vous voir assigner devant le tribunal d'instance. Ce dernier déterminera alors la nature des travaux à réaliser et les délais nécessaires. Il peut aussi autoriser le locataire à suspendre (avec ou sans consignation) le paiement des loyers jusqu'à l'exécution des travaux.

En tant que propriétaire vous devez, par exemple, remplacer la chaudière ou le chauffe-eau devenus hors d'usage pour cause de vétusté. Le locataire peut également vous demander de prendre en charge la réfection des peintures et des papiers peints anciens (datant de plus de 13 ans par exemple), leur usure normale étant assimilable à de la vétusté. En revanche, vous n'êtes pas tenu de prendre en charge les réparations dès lors que le mauvais état résulte d'un défaut d'entretien ou d'un usage anormal de la part du locataire.

Si vous souhaitez exécuter des travaux de remise en état ou d'amélioration pendant la location, vous devez informer le locataire sur leur nature et leurs modalités d'exécution. Vous ne pouvez pas imposer ces travaux les samedis, dimanches et jours fériés, sauf à obtenir l'accord du locataire. Attention, si ces travaux sont abusifs, vexatoires ou dangereux, le locataire peut saisir le juge pour en suspendre l'exécution, voire les interdire.

Si les travaux durent plus de 21 jours, le montant du loyer sera diminué au prorata du temps et de la partie du logement dont le locataire aura été privé.

 

Source: Le Particulier Editions

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